ЧТО ТАКОЕ "ОСМД"? Кому и зачем это нужно?

    Написав несколько постов в этом блоге, я подумал о том, что было бы неплохо всё же вернуться к истокам, а именно к определению что же такое ОСМД, кто такие сособственники, какие у них права (и обязанности), чем должно и чем НЕ должно заниматься ОСМД. Хочется затронуть все эти вопросы по нескольким причинам, самая главная из которых (а это к сожалению так и есть) - непонимание жителей (а иногда даже и самих глав правлений) что же такое это ваше ОСМД и "с чем его едят" :-)? 

    Итак, базой для понимания и правильного толкования как всегда является Закон №2866 ("Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"), первая статья которого гласит, что ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) - юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Кто такие собственники жилых и нежилых помещений думаю разъяснять не стоит. Целью создания ОСМД является, прежде всего, обеспечение и защита прав собственников и соблюдение их обязанностей, надлежащего содержания и использования их совместного имущества, обеспечение своевременного поступления средств для оплаты всех платежей, предусмотренных Законом и уставными документами.

  Для дальнейшего объективного трактования вопросов ОСМД отмечу сразу, что вышеуказанный Закон был принят еще в далеком 2001 году. И именно с того момента у всех нас была возможность (которую все мы по незнанию проигнорировали) взять ответственность за своё жильё в свои руки. И тогда, наверное, нам бы не пришлось сейчас разгребать эти проблемы в виде полуразрушенных домов и думать о том КАК БЫ ПРИВЕСТИ СВОЙ ДОМ В НАДЛЕЖАЩИЙ ВИД. Пенять мы можем только сами на себя, на свою неосведомленность. Что сделано то сделано. Теперь нужно работать с тем, что имеем.

    С термином ОСМД я думаю мы разобрались, теперь поговорим о том кто же такие совладельцы, какие у них права и какие, в свою очередь, на них лежат обязательства. И снова заглянем в Закон №2866.
      Совладелец ИМЕЕТ ПРАВО принимать участие в управлении ОСМД, знакомиться с протоколами ОСМД, получать информацию о деятельности ОСМД, требовать защиты своих прав и соблюдения совладельцами правил добрососедства и прочее. Также важно отметить то, что осуществление совладельцем своих прав НЕ МОЖЕТ нарушать права других совладельцев.

     В то же время у каждого совладельца есть помимо прав и ОБЯЗАННОСТИ, такие как обеспечение сохранности совместного имущества, принятие участия в его реконструкции, реставрации, текущем и капитальном ремонте; не допускать нарушение законных прав и интересов других совладельцев; своевременно и в полном объеме оплачивать надлежащие взносы и платежи; компенсировать ущерб, причиненный имуществу других совладельцев; предотвращать порчу совместного имущества; поддерживать чистоту в местах общего пользования. Также совладельцы должны исполнять обязанности, предусмотренные Уставом ОСМД; исполнять решение уставных органов, принятых в пределах их компетенции.

      Наверное ключевыми пунктами, которые пригодятся в работе каждому главе правления, являются следующие тезисы (их нужно запомнить раз и навсегда, и никогда не отступать от их применения в своей деятельности):

- ОСМД не является поставщиком услуг (мы - организовавшиеся в юридическое лицо собственники, которые несём затраты по содержанию дома);

- ОСМД не заключает договора с совладельцами. ТОЧКА. БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЙ. И тут опять же всё упирается в то, что ОСМД - это специфическая категория, это по большому счету население, организованное население, которое приняло решение о самообеспечении путем оплаты взносов на содержание дома, в фонд капитальных ремонтов, резервный фонд и пр.;

- в ОСМД нет понятия ТАРИФ (этим термином часто грешат главы правлений как вновь созданных, так и уже давно действующих ОСМД). Термин тариф (и его применение) тянется шлейфом со времен обслуживания коммунальными предприятиями. Так сказать по старой памяти. Тариф это термин, применимый к поставщикам услуг (коим ОСМД не является). А поставщики услуг это те предприятия, которые устанавливаются органами местного самоуправления (городской властью). Мы (как ОСМД) не относимся к этой категории (поставщиков услуг). Поэтому в нашей практике применимо только одно понятие - взносы на содержание дома.

- ОСМД НЕ БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ! (это пункт ОСОБЕННО важен для противостояния прожженным чиновникам (а также работникам сферы ЖКХ, коммунальных предприятий) старой закалки, потому как еще неоднократно каждому из глав правлений придется с пеной у рта это доказывать то, что ОСМД не балансодержатель). Поскольку согласно Закону №1875 "О жилищно-коммунальных услугах" (1 Раздел, ст. 1, п.1, абзац 3) балансодержатель дома - собственник (владелец) или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону. Мы видим, что балансодержатель это, в первую очередь, ВЛАДЕЛЕЦ. На балансе может быть лишь то имущество, которое принадлежит балансодержателю, владельцу. А ОСМД как таковое не является владельцем. И никто из жителей единолично не является владельцем какой-либо определенной части в доме (кроме своего личного имущества естественно). ОСМД - это группа совладельцев (собственников), которые на правах общей неделимой совместной собственности принимают участие в содержании дома. Никто из совладельцев не может, не имеет права вычленить какую-либо часть общего имущества дома (чердак, лестничные клетки, крыша, лифты, инженерные сети, подвал, подсобные и технические помещения и прочее), приобрести ее, приватизировать, продать, поскольку эти все объекты принадлежат всем совладельцам в равной степени.

- глава правления это не слесарь, не сантехник, не электрик, не человек на побегушках и не исполнитель "хотелок" тех или иных жильцов. Глава правления - это человек, избранный, в первую очередь, членами правления из своего состава, на которого возложены функции по развитию дома, функции администратора, организатора процесса работы. Ни в одном Законе, подзаконном акте, нормативном документе и даже в Уставе ОСМД на главу правления не возложены функции "починить, отремонтировать, исправить". Большинство жильцов об этом забывают и очень часто прибегают к тому, что требуют выполнения тех или иных задач, которые не предусмотрены и не могут быть возложены на руководителя. Каждый сотрудник должен заниматься теми работами, которые относятся к его компетенции. В идеале мы все должны стремиться к тому, чтобы техническим обслуживанием занимался технический персонал (будь то обслуживающая или управляющая компания, сотрудники подрядных организаций, штатный персонал слесарей/электриков и пр.) и делал это квалифицированно и профессионально, ревизионная комиссия проверяла деятельность правления ОСМД в части расходования средств совладельцев по пунктам утвержденного кошториса, глава правления занимался функциями развития дома, поиском новой информации, которая будет способствовать улучшению качества услуг, поиском решений, которые помогут снизить энергопотребление в доме, сделать его более энергонезависимым, тем самым позволив каждому из жильцов экономить деньги на услуги ЖКХ и улучшать условия проживания в доме.

В первую очередь ОСМД нужно создавать тем, кто хочет жить в хороших условиях, кто готов нести ответственность за судьбу своего дома, кто понимает, что только от нас самих будет зависеть тот результат, который мы получим своим трудом. Также эти люди должны понимать главное: улучшить условия проживания можно лишь тогда, когда ты вложишь не только свой труд и свое время в развитие, но и вложишь средства (на ремонт в подъезде, на энергоэффективность, на термомодернизацию, на замену прохудившихся труб канализации или холодной/горячей воды). Как бы банально это не звучало, но всё упирается в деньги. Без денег (своевременно и в полной мере оплаченных взносов жильцами) не будут обслуживаться лифты (у кого они есть), не будет гореть свет в подъездах, будет протекать крыша, забиваться и лопаться трубы канализации, будут гулять сквозняки по подъездам и через дырявые окна/двери мы будем терять то тепло, за которое мы с вами в конце месяца дружно оплатим. Как говорится "выкинем деньги на ветер".

Чтобы у читателя было более четкое представление насколько сложным является механизм жизнедеятельности ОСМД приведу пример своего дома (ОСМД "Хортицкое шоссе 30-Б"). Дом 10-этажный, 3-подъездный, 1990 года постройки. В доме 119 квартир (из которых 1 квартира является нежилым помещением). Общая площадь жилых/нежилых помещений чуть более 7000 кв.м. В доме проживает примерно 215-220 совладельцев. Размер членских взносов с 1 марта 2017 года установлен:

- для первых этажей и нежилых помещений 2,42 грн/кв.м. общей площади;

- для вторых этажей и выше - 3,00 грн/кв.м. общей площади.

Путем нехитрого подсчета, даже навскидку, можно подсчитать, что максимальная сумма средств, которую может аккумулировать за месяц ОСМД на своем счету составляет чуть менее 21000 грн. Еще раз повторюсь - это максимальная цифра, которую практически невозможно достигнуть в реальности по нескольким причинам:

- в доме из 119 квартир более 60 квартир являются получателями льгот/субсидий. Компенсация льгот и субсидий на содержание дома всегда происходит с опозданием, 2-3 месяца задержки, и всегда за Управлением труда и соц.защиты висит задолженность в размере 6-8 тысяч гривен (а зимой, в отопительный сезон, цифра доходит и до 12-15 тысяч гривен). Это те средства, которые ОСМД фактически получит, но не вовремя, с опозданием, и на которые по большому счету рассчитывать не стоит;

- в каждом доме есть категория должников. Количество должников у всех разное, тут как повезет. В моем доме таких злостных неплательщиков, к моему счастью, не так много - около 5-7 квартир. Кто-то из неплательщиков просто относится к категории асоциальных граждан (любителей выпить, погулять), кто-то - к категории малоимущих, у кого действительно сложное финансовое положение в семье и по каким-то причинам не может оформить субсидию. Кто-то же просто, наверное, считает, что ЕМУ/ЕЙ ВСЕ ДОЛЖНЫ и Я НИЧЕГО ПЛАТИТЬ НЕ БУДУ. И решение вопроса с такими жильцами только одно - суд.

Так вот, из общей суммы в 21000 грн. ежемесячно живыми деньгами удается собрать порядка 13-15 тысяч гривен. Это непосредственно те деньги, которые люди оплатят на счет и на которые может рассчитывать ОСМД при планировании своих расходов. Видно уже, что сумма не ахти какая, а нам еще предстоит оплатить налоги, зарплаты, обслуживание лифтов, оплата электроэнергии. На фонд оплаты труда (зарплата 7 штатных сотрудников и налоги) приходится около 9000 гривен, еще чуть более 1700 гривен - оплата лифтов, еще добавляем около 1500 грн - затраты на электроэнергию (благодаря переходу на LED-освещение эта сумма сократилась на 1200 грн). Также (по мелочи) прибавим услуги приема платежей в "Запорожсвязьсервис", членство в общественной организации, банковское обслуживание (суммарно около 500 гривен). В итоге сумма, которая у нас образовывается в статье расходов, составляет примерно 12500 гривен. Мы видим, что реальных живых денег на то, чтобы сделать какие-либо работы в доме, остается порядка 2500-3000 гривен. Выше головы как говорится не прыгнешь! Вот реальные деньги, на которые конкретно мой дом может рассчитывать на выполнение каких-либо работ! Единственным механизмом для поддержания надлежащего состояния является создание ремонтного фонда с ежемесячными отчислениями в этом фонд. Потому как содержание дома - это постоянные текущие затраты, а капитальные ремонты - это работы, которые требуют других капиталовложений, других механизмов оплаты (одной общей суммой или дроблением на 2-3 части с последующей оплатой).

       Из всего вышенаписанного можно сделать несколько выводов:

1) все совладельцы имеют абсолютно равные права и обязанности друг перед другом;

2) ответственность за состояние дома это прямая ответственность всех совладельцев;

3) ОСМД это всего лишь инструмент, механизм, благодаря которому мы (совладельцы) имеем право на обеспечение более комфортных условий проживания, получения более качественных услуг от поставщиков услуг ("Водоканал", "Городские тепловые сети", "Запорожьеоблэнерго", "Запорожгазсбыт" и пр.), контроль за расходованием тех средств, которые мы собираем путем взносов на содержание дома.

       И САМОЕ ГЛАВНОЕ (то, о чем забывают многие): ОСМД - это не панацея, не "лекарство от всех бед", не "волшебная палочка" и не "эликсир молодости". Само по себе создание ОСМД не приведет автоматически к улучшению состояния дома, ремонту в подъездах, наведению порядков в местах общего пользования. Потому что ОСМД это, в первую очередь, ответственность, повышение сознание, прививание чувства собственника каждому жильцу. У жильцов должно быть четкое осознание, что для того, чтобы в доме стало красиво, тепло, уютно и комфортно - этого должны хотеть и этому должны способствовать/прилагать усилия абсолютное большинство всех жильцов. Если не 100% всех жителей, то максимальное их количество. Правление ОСМД, в том числе и глава правления, это всего лишь представитель и законный исполнитель воли всех совладельцев. Не могут 2,3,5 или 10 человек, которые являются членами правления, сделать из дома город-сад!

       Все мы должны помнить, что поддержание дома в надлежащем состоянии - это только наша забота как совладельцев. Не мэрии, не исполкома, не государства, а наша с вами задача. Потому как СОБСТВЕННОСТЬ (а наши дома это общая совместная собственность всех совладельцев) ОБЯЗЫВАЕТ! Точно так же, как хороший хозяин поддерживает надлежащее состояние личного имущества (будь то квартира, автомобиль или что-то ещё), так и мы все должны поддерживать, улучшать, ремонтировать наши дома: лифты, крыши, подъезды, подвалы.

       Берите инициативу в свои руки и будьте уверенны - при правильном подходу у Вас всё получится!